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Acheter une maison est un investissement important, dans lequel beaucoup de particuliers s’engagent chaque année. Pour cela, ils n’hésitent pas à passer par de longues et nombreuses recherches, tant aux côtés d’un agent immobilier que par leurs propres moyens.
Certains recherchent une maison neuve, tandis que d’autres opteront plutôt pour une maison à rénover avec travaux, dont le coût d’achat est parfois beaucoup plus avantageux. Une maison avec travaux représente de longs mois de chantier et nécessite beaucoup de patience. Le jeu en vaut pourtant la chandelle lorsque l’on voit ce que l’on peut effectuer, et la plus-value que l’on peut réaliser.
Étudiez votre projet et votre budget d’achat
Avant d’acheter une maison et d’entamer des négociations immobilières, déterminer son budget d’achat est absolument primordial. En fonction des différents critères vous permettant de financer votre achat immobilier, tels que l’apport, votre situation professionnelle et financière, la durée de remboursement du crédit immobilier ou bien de possible rentes financières.
Beaucoup de sites spécialisés dans la vente immobilière proposent des estimations de budget en ligne. Toutefois, il est toujours mieux de faire appel à votre banquier, à un courtier immobilier ou un courtier en prêt, afin de connaître le montant approximatif que vous pouvez investir.
Par ailleurs, il faudra prévoir dans ce budget les frais d’agence si vous passez par une agence immobilière, ainsi que les frais de notaire, qui s’élèvent généralement à 8% du prix de vente. Aussi, puisqu’il s’agit d’une maison avec travaux, vous aurez besoin d’estimer le montant et la valeur des travaux de rénovation qui seront effectués.
Pour cela, des sites spécialisés dans la vente de maison à rénover tels que scanrenovation vous proposent l’estimation des travaux à réaliser cumulés au prix de vente.
Une fois que vous aurez calculé tous ces frais, vous pourrez filtrer vos recherches de maisons en fonction de vos autres critères : surface habitable, nombre de pièces, nombre de m2, extérieur, type de maison etc…
Les critères importants pour négocier une maison avec travaux
Négocier une maison est une étape importante, parfois délicate car les vendeurs ne souhaitent pas réellement baisser leur prix de vente. Cela est moins vrai pour une maison avec travaux.
En effet, les maisons avec travaux peuvent facilement être négociés car beaucoup de travaux et de frais sont obligatoires pour rendre la maison habitable. Si, malgré les travaux, le vendeur ne souhaite pas baisser le prix de sa maison, vous pouvez jouer sur d’autres critères.
Le prix au mètre carré
Le prix au mètre carré vous permettra de comparer le prix de vente de la maison avec les valeurs du marché immobilier, tout en sachant qu’il existe plusieurs normes de calcul de surface. A partir du prix au mètre carré du marché, vous pourrez vous faire votre propre estimation de la maison en fonction de ses caractéristiques : état global, ancienneté, emplacement, équipements etc. A l’aide de sites spécialisés dans la vente immobilière et la recherche de biens immobiliers de particuliers à particuliers, vous avez la possibilité de faire une estimation de la maison gratuitement et en ligne.
Le délai de la mise en vente
Il s’agit de se demander depuis combien de temps la maison est en vente. Si la maison est sur le marché depuis plusieurs mois, voire années, cela signifie que son prix est supérieur à la norme du marché et qu’il est surévalué. Vous pourrez donc négocier la maison en jouant sur les travaux et le délai de mise en vente pour le coup très ancien.
Évaluez la charge de travaux de la maison
La charge de travaux est le premier critère de négociation du prix d’une maison. Dans la mesure où les travaux sont à la charge de l’acquéreur, il est légitime pour lui de demander une baisse du prix compte tenu des travaux à réaliser. S’il ne s’agit que de travaux de décoration par exemple, il se peut que le prix ne bouge pas.
En revanche, si la maison est très ancienne, voire en ruine, et que les travaux y sont étonnamment importants et nécessaires pour y vivre, la négociation du bien devrait être plus facile. Nous pensons ici à la réfection d’une toiture complète, à un ravalement de façade ou bien un changement de charpente.
Pour estimer la totalité des travaux à réaliser ainsi que leur prix, il est intéressant d’être accompagné d’un ou de plusieurs professionnels du bâtiment lors de votre visite.
Durant ces visites, le dossier de diagnostics techniques vous est normalement remis afin que vous puissiez l’examiner en détail. Celui-ci émet de nombreux diagnostics sur le gaz, l’électricité, l’amiante ou le plomb dans la maison, ce qui vous permet d’anticiper les travaux à réaliser à l’avenir, si vous achetez la maison à rénover.
S’il s’agit d’une maison ancienne, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est d’autant plus important, car il recommande la réalisation de travaux pour améliorer la performance et la classe énergétique de votre maison.
Analysez la marge de négociation
Chaque année, la marge de négociation dans le marché immobilier varie. Cette marge de négociation représente la différence entre le prix annoncé par le vendeur et le prix de vente.
Elle change régulièrement et ce, en fonction du contexte du marché, de l’offre et de la demande, du type de bien et d’autres nombreux critères, tels que la région, puisque la marge de négociation en Lorraine sera beaucoup plus élevée qu’en Ile-de-France.
Pour négocier une maison, il est important de se renseigner sur le marché local, sur les travaux et sur les défauts du bien, afin de faire varier la marge de négociation au plus haut.
Vous pouvez d’ailleurs faire appel à un agent immobilier ou un négociateur immobilier pour vous aider dans cette démarche. Proposez donc un prix de vente en adéquation avec le marché et le prix de vente des autres maisons avec travaux du secteur.
Négociez les frais d’agence
Les agents immobiliers sont certes d’une grande aide, mais cela n’est vraiment pas gratuit. Les frais d’agence peuvent représenter 3 à 8% du prix de vente de la maison, ce qui peut parfois représenter une somme importante.
Les frais d’agence peuvent être négociés dans la mesure où il s’agit d’un mandat simple, puisque cela signifie que la maison est proposée par plusieurs agences immobilières. Vous pouvez donc démarcher auprès de ces différentes agences afin de récolter le meilleur taux de frais d’agence et faire des économies sur l’achat de votre maison avec travaux.