Publié le 
Le ravalement des façades d’une copropriété est généralement un projet ambitieux qui doit être géré de la bonne manière. Que ce soit pour une façade d’immeuble ou pour le ravalement des façades d’une copropriété composée de villas individuelles, il existe des règles à suivre, des obligations à respecter et des décisions à prendre. Voici un tour d‘horizon pour vous aider à envisager ce projet à fort impact.
Ravalement de façade en copropriété : Règles et autorisations
Si l’esthétique extérieure des logements est soumise à des règles d’urbanisme, le ravalement des façades d’une copropriété doit en outre respecter le règlement interne. Avant de refaire les façades d’un immeuble ou d’une copropriété, il est impératif d’avoir l’essentiel de ces règles à l’esprit afin de ne pas engager les travaux de la mauvaise manière.
Règlements relatifs au ravalement d’une façade d’immeuble ou d’une copropriété
Une façade d’immeuble ou celles de maisons individuelles sises dans une copropriété doivent en tout premier lieu suivre les règles d’urbanisme de la commune qui les abrite.
Le régime est relativement varié à ce sujet. Certaines communes n’ont aucune règle d’urbanisme concernant les façades, d’autres ont des orientations qui laissent une certaine liberté, tandis que la majorité a des indications fermes et détaillées.
On retrouve ces règles inscrites dans un document nommé PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui est consultable en mairie. Le PLU indique :
- Les aspects esthétiques à respecter.
- Les autorisations à obtenir.
- Tout autre élément que l’équipe municipale a décidé de lui adjoindre.
Les immeubles sont le plus souvent situés dans des centres urbains qui peuvent avoir des règles plus élaborées et plus contraignantes, notamment si un bâtiment patrimonial existe à proximité.
Ainsi la première démarche à effectuer avant ravalement des façades d’une copropriété est de consulter le PLU et de dresser une liste des éléments imposés et autorisés.
Permis de construire ou déclaration de travaux pour une façade d’immeuble ?
La théorie affirme que le ravalement d’une façade ne nécessite ni permis de construire ni même de déclaration de travaux. La pratique reste toutefois bien éloignée de ce vœu pieux. En effet la majorité des communes ont pris la décision de demander une déclaration de travaux pour un ravalement de façade, que ce soit pour une façade d’immeuble en ville ou pour celle d’une maison individuelle dans une copropriété en zone rurale.
De surcroît dans de nombreuses communes toute modification de la façade nécessite un permis de construire. Si le ravalement de la façade d’un immeuble conduit à un changement de couleur, par exemple, alors dans ces communes, le ravalement devra être autorisé par un permis de construire. Dans la pratique, les enduits anciens ont des coloris que l’on peut approcher mais qui ne sont plus fabriqués de nos jours. Certaines mairies considère le moindre changement de couleur comme une modification.
Avant d’engager le ravalement des façades de votre copropriété, ou de celle dont vous avez la charge, il est impératif de vous renseigner en mairie afin de déterminer quels documents présenter ou obtenir.
Pourquoi effectuer le ravalement de façade d’une copropriété ?
L’aspect technique du ravalement des façades d’une copropriété est également un élément à maîtriser avant de trouver une entreprise. On ne ravale pas une façade pour les mêmes raisons, bien que les enjeux d’un tel projet se cristallisent de plus en plus autour de quelques visées modernes.
Les réparations et améliorations esthétiques
On souhaite traditionnellement effectuer un ravalement de façade afin de rénover cette dernière ou d’en réparer certains dommages.
Ce type de ravalement de façade est le moins technique, sauf lourdes pathologies du bâtiment. Les travaux sont constitués par un décroutage de l’ancienne façade et la pose d’un nouveau parement, généralement de l’enduit.
Pour les façades d’immeubles, cette opération peut-être plus compliquée car il est obligatoire d’installer un système de sécurité adapté à la situation ainsi qu’un échafaudage ou une nacelle. En zone urbaine dense, ces éléments peuvent gêner la circulation et les travaux doivent donc prendre en compte ce paramètre avec déviation, panneaux avertisseurs et autres.
Les enjeux énergétiques du ravalement des façades d’une copropriété
Si l’esthétique et le rajeunissement sont toujours des motivations importantes pour le ravalement des façades d’une copropriété ou même d’une maison classique, les aspects énergétiques prennent désormais le dessus.
En effet, la pose d’une façade neuve est indispensable à toute ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur). La rénovation de l’enveloppe thermique d’un bâtiment prenant en compte une ITE nécessite ainsi de facto un ravalement de façade.
On constate ainsi que la majorité des ravalements de façade, pour ne pas dire la quasi-totalité, engage la pose d’une ITE. Ce constat est à mettre en parallèle à l’obligation d’ITE que nous détaillerons plus loin.
Dans tous les cas, une façade d’immeuble ancienne et ayant besoin de travaux de réfection ne peut que bénéficier de la pose d’une ITE. L’enveloppe thermique de tout le bâtiment est ainsi largement améliorée sans que les travaux n’affectent l’intérieur de chaque logement ou bureau.
Quelles obligations pour le ravalement d’une façade de copropriété
Engager le ravalement des façades d’une copropriété présente certaines obligations, autres que celles liées au PLU. Ces facteurs sont à ne surtout pas négliger car ils peuvent changer significativement l’ampleur du projet et in fine le budget à prévoir.
Façade d’immeuble ou de copropriété et ITE : Une obligation fréquente
Depuis quelques années la pose d’une ITE est obligatoire dans le cas d’un ravalement de façade regardant plus de 50% de la surface de cette dernière.
Si le projet que vous devez planifier engage le ravalement de 50% ou plus des façades de la copropriété ou de l’immeuble, alors l’installation d’une ITE sera obligatoire. La prise en compte de cet élément sera en outre vérifiée dans le dossier nécessaire à l’obtention des éventuelles autorisations.
Le plus souvent l’isolation des façades par l’extérieur est réalisée sous enduit, mais on peut tout à fait faire le choix du bardage ou des vêtures, si le PLU autorise ces systèmes.
En règle générale on installe entre 100mm et 160mm d’isolant, selon qu’il s’agit de polystyrène, de laine minérale ou de laine biosourcée (que nous recommandons).
Si les règles de rénovation n’imposent pas de suivre les normes d’isolation des bâtiments neufs, comme indiquées par la RE 2020, nous conseillons de se rapprocher au plus des valeurs proposées par cette norme. Le confort n’en sera que meilleur et les économiques plus substantielles.
Le respect des règles locales et du règlement de la copropriété
Toutes les copropriétés, immeubles ou autres ont un règlement intérieur qui précise certaines obligations. Ces règlements indiquent très fréquemment des orientations esthétiques destinées à garantir l’homogénéité visuelle de toute la copropriété.
Dans le cas d’un ravalement de façade d’une copropriété éclatée (maisons indépendantes) ou collective, la couleur, le matériau et les décorations de la façade doivent respecter les indications du règlement.
Ces précisions concernent la couleur des enduits ou des solutions de parement, mais également celle des volets, des gouttières et tout autre élément visible depuis l’extérieur.
La réfection des façades d’un immeuble est peu problématique, car une couleur d’ensemble est logique et plus facile à éventuellement négocier auprès d’une assemblée générale. Le ravalement des façades d’une copropriété éclatée est en revanche plus délicate, car chaque copropriétaire peut avoir des idées différentes concernant la couleur de ses façades. Dans ce cas, on se contente souvent de suivre le coloris présenté au règlement sans tenter d’en faire voter un nouveau.
Choisir une solution technique pour le ravalement d’une façade d’immeuble ou de copropriété
Le ravalement des façades d’une copropriété passe systématiquement par le choix du système de revêtement. Cette étape est cruciale, car elle engage l’entretien et la bonne santé de la façade sur des décennies. Si certaines méthodes semblent plus économiques dans un premier temps, on doit tout de même garder à l’esprit que l’entretien, la réparabilité et la durée de vie sont des facteurs essentiels dans ce choix.
L’enduit, le classique des ravalements d’immeubles
Les façades françaises sont traditionnellement enduites (crépies), même les façades d’immeubles. L’enduit est en effet un revêtement très solide qui permet d’adopter presque n’importe quel coloris tout en offrant une possibilité de rajeunissement aisée et un entretien inexistant.
Un enduit peut intervenir dans un projet de ravalement de façades avec ou sans ITE et peut recouvrir presque tous les isolants, à condition de respecter une mise en œuvre soignée.
On distingue généralement :
- Les enduits organiques : Récents, élastiques, monocouches, teintés à volonté, ces enduits semblent avoir tout pour plaire. Ils sont en effet les enduits les plus modernes et sont très fréquemment utilisés pour les bâtiments neufs. Ils pâtissent en revanche d’une faible réparabilité et d’une absence totale d’échange d’humidité, deux éléments incompatibles avec le bâti ancien.
- Les enduits minéraux : Le plus souvent des enduits à base de chaux qu’il faut appliquer en 3 couches minimum. Ces enduits sont très qualitatifs et offrent un rendu d’une esthétique inégalée. On recommande vivement ces enduits, notamment s’il s’agit de faire le ravalement des façades d’une copropriété construite avant les années 1960.
Le bardage, une solution durable et esthétique pour une façade d’immeuble ou de copropriété
Le bardage (bois, composite, PVC ou fibrociment) est une solution de façade de plus en plus populaire, tant pour les villas que pour les immeubles.
Le bardage est un revêtement rigide installé sur la façade par le biais d’une ossature rapportée. La nécessité de l’ossature de support permet très facilement l’ajout d’une couche d’isolant, de l’épaisseur souhaitée. Contrairement à l’enduit, le bardage peut recouvrir une très forte d’épaisseur d’isolant, jusqu’à 800mm, bien que cela soit excessivement rare.
Le bardage est le plus souvent en bois et nécessite à ce titre un entretien régulier afin de prolonger la vie de ce matériau sensible aux intempéries et aux UV.
On note également qu’un bardage bois a une empreinte carbone nettement inférieure à celle d’une façade enduite. Ainsi à défaut de parler d’écologie, on peut souligner une réduction des émissions de carbone significative pour le bardage.
Quelles aides pour un ravalement de façade en copropriété ?
Il existe des aides permettant de financer le ravalement des façades d’une copropriété ou d’un immeuble en cas de pose d’une ITE. L’isolation fait en effet partie des priorités des pouvoirs publics afin, de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français.
L’aide MaPrimeRénov’ et sa version copropriété
MaprimeRénov’ est un dispositif d’aide à la transition énergétique pour les particuliers. Si cette aide est principalement orientée vers les propriétaires de maisons individuelles, elle possède un pendant collectif très intéressant.
Le ravalement des façades d’un immeuble peut donc être subventionné à hauteur de 30% du montant des travaux si le gain énergétique est de plus de 35% et de 45% si le gain dépasse 50%.
En outre, si l’immeuble sort du statut de passoire énergétique (atteindre une étiquette énergétique D) les montants sont majorés de 10%.
MaPrimeRénov’ intervient également pour aider les propriétaires de maisons individuelles sises dans des copropriétés. Il s’agit là de la version classique du dispositif qui propose une aide allant de 40€ à 75€/m² d’isolant posé en façade.
Le dispositif CEE
Le dispositif CEE (Certificats d’Economie d’Energie) a été mis en place afin de permettre aux fournisseurs d’énergie de racheter les économies d’énergies des particuliers.
Cette possibilité leur permet de virtuellement réduire leurs empreintes carbone et de tenir leurs engagements écologiques.
Sur présentation des documents prouvant la pose d’une ITE, les fournisseurs d’énergie peuvent vous proposer une prime. Cette dernière varie en fonction des intervenants, aussi il est conseillé de démarcher plusieurs fournisseurs d’énergie afin de comparer les offres.
La TVA réduite pour le ravalement des maisons en copropriété et les façades d’immeubles
Enfin, sachez que le ravalement des façades d’une copropriété ou d’un immeuble donne lieu à une TVA à taux préférentiel. En effet, toute amélioration énergétique entreprise sur un bâtiment âgé de plus de 2 ans intègre automatiquement une TVA à 5,5% au lieu des 10% habituellement utilisé dans la rénovation.
Ce taux de TVA préférentiel est appliqué sur la main-d’œuvre, mais également sur les fournitures et tous les éléments intervenant dans le ravalement des façades, comme l’échafaudage et autres.