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Les travaux de rénovation interviennent parfois avant même l’emménagement. Il s’agit le plus souvent de particuliers achetant un bien en mauvais état à prix réduit, et se lancent dans une rénovation de maison totale. Les économies réalisées à l’achat devront être investies dans la réalisation de travaux de rénovation substantiels. De plus en plus de particuliers s’orientent vers cette solution en raison des économies finales indubitables et du cachet incomparable des bâtis anciens.
Cependant, les travaux de rénovation d’une maison ancienne sont lourds, complexes et doivent impérativement être préparés avec soin. Le plus souvent ces rénovations appellent d’ailleurs des travaux globaux devant être interconnectés et réalisés par des équipes d’artisans. On prendra donc le temps de préparer le projet dans les moindres détails et surtout en se projetant dans le futur. Il faudra en effet anticiper les besoins futurs du logement et de ses occupants pour éviter d’avoir à réaliser de nouveaux travaux profonds. Nous vous proposons ici quelques points de focus très ciblés pour vous aider à mettre en œuvre certaines étapes d’une rénovation de maison.
Quel coût pour la rénovation d’une maison ancienne ?
Avant toute chose, il faut bien comprendre que si la rénovation d’une maison offre de nombreux avantages, elle implique de lourdes dépenses. Très souvent, les maisons anciennes devant subir une rénovation profonde ne sont pas habitables. Il est donc inévitable de disposer d’une solution de logement durant les travaux, ce qui peut entraîner un surcoût important.
Une rénovation de maison totale est un projet qui implique l’intervention de nombreux professionnels. Il faudra donc prendre le temps de gérer les intervenants et de faire cohabiter les différentes étapes. Si vous désirez éviter le dérangement de gérer de multiples artisans, il faudra s’orienter vers un architecte ou vers un maître d’œuvre. Ce spécialiste pourra dresser des plans très détaillés et gérer le déroulement des opérations de manière optimale.
Ensuite, comme tout travail de construction ou de consolidation il faudra compter avec un coût de matériaux et de main-d’œuvre. Ces coûts représenteront l’essentiel de la rénovation et se révèlent délicats à estimer.
On peut cependant deviner certaines estimations globales qui prennent en compte un bouquet d’interventions rassemblant de la maçonnerie, de la menuiserie, de l’électricité et de la plomberie.
Le coût d’une rénovation de maison ancienne peut varier de 800€/m² à 1200€/m², sans compter la fiabilisation qui peut présenter un surcoût très important.
Rénover une grange, un rêve à votre portée
Les granges anciennes et partiellement délabrées sont toujours populaires auprès des particuliers. Ce succès s’explique par plusieurs facteurs.
En premier lieu les granges sont très souvent situées dans des lieux ruraux, épargnés par le bétonnage et offrant donc un cadre de vie particulièrement agréable.
Ensuite, les granges sont le plus souvent des bâtiments vides. Elles composent en effet un grand espace intérieur non cloisonné. On peut donc très facilement agencer la grange comme on l’entend et bénéficier de tous ses avantages.
Les granges, utiliser la hauteur sous plafond
L’un des traits caractéristiques des granges est bien entendu la hauteur très confortable entre sol et toiture.
L’utilisation industrielle originale d’une grange implique le plus souvent une très grande hauteur sous plafond, qu’une rénovation peut utiliser à bon escient.
On gagnera donc à intégrer aux plans de rénovation des éléments mettant à profit la hauteur sous plafond. Le cachet d’ensemble et le confort d’utilisation seront largement améliorés par cet élément.
Ouvrir l’espace et privilégier les grands volumes
Si vos plans de rénovation ne mettent pas en œuvre la création d’un étage, il sera tout à fait possible d’ouvrir l’espace jusqu’à la charpente.
On disposera ainsi de l’esthétique poutres apparentes très typiques des granges aménagées.
Si ce genre d’aménagement est très esthétique, il implique la mise en place d’une isolation sous toiture adaptée. Il oblige aussi à repenser la capacité de chauffage, car plus le plafond est haut, plus le chauffage doit être performant. Il faudra donc effectuer les calculs nécessaires avec un spécialiste.
Installer une mezzanine
Les très grandes hauteurs sous plafond permettent également l’installation de mezzanines “en dur” pouvant offrir des avantages certains.
Il pourra s’agir d’un espace d’appoint cocooning, utilisable par toute la famille pour se relaxer, d’un bureau à domicile peu intrusif, ou encore d’un coin jeu destiné entièrement aux enfants.
Dans tous les cas, il faudra prévoir cet espace mezzanine lors de la rénovation de manière à l’intégrer parfaitement au reste de la construction.
La toiture, les point faible des granges
Les granges sont traditionnellement des bâtiments anciens destinés à des tâches professionnelles, comme le stockage des engins de ferme. Aussi, elles ne sont pas toujours maintenues en parfait état.
Il en résulte des symptômes classiques de dégradation dont le premier est bien entendu l’endommagement de la toiture.
Dans la très grande majorité des rénovations de maisons anciennes, il est obligatoire de faire réparer voire changer entièrement la toiture. On pourra ainsi partir sur de bonnes bases pour de longues décennies.
Rénover la charpente
Dans le cas de granges anciennes, il faudra sans doute retoucher ou changer la charpente.
Ce sera là le travail d’un charpentier spécialisé dans les techniques traditionnelles. En effet, ces spécialistes connaissent de nombreuses techniques anciennes et pourront réparer la charpente de votre maison ancienne en conservant son style traditionnel et son cachet.
Conserver le style de la charpente est souvent indispensable dans les rénovations de granges en raison de l’implication très fréquente de poutres apparentes.
Faire installer une couverture neuve
Si la charpente ne nécessite pas de rénovation, il faudra sans doute changer la couverture. On pourra ainsi intégrer des éléments d’isolation et d’étanchéité de grande qualité.
Sachez que dans certains cas il faudra vous renseigner auprès de la municipalité de référence pour déterminer si de tels travaux peuvent être réalisés librement.
La rénovation d’une toiture présente des coûts élevés, mais permet d’assurer la santé structurelle du bâtiment pour des décennies.
La rénovation d’une longère ou d’une maison en pierre
Longère dans le nord de la France, bergerie dans le sud, les particuliers adorent un certain type de bâtiment ancien qui fait l’objet de très nombreuses rénovations.
Les longères et bergeries présentent des similitudes remarquables. Les deux bâtiments sont en pierres, parfois sèches et présentent le plus souvent des chaînages et des linteaux massifs.
Les deux bâtiments sont en général de plain pied et ont une forme toute en longueur rendant difficile leur adaptation à un habitat moderne.
Prévoir un plan minutieusement
Puisque ces bâtiments sont relativement anciens, ils présentent une architecture qui n’est plus du tout d’actualité.
Ces bâtiments peuvent être très étroits et donc délicats à aménager, présenter des espaces voûtés de faible hauteur, et offrir des murs particulièrement épais et durs à percer.
Il faut préparer un plan d’implantation technique très détaillé de manière à aller à l’essentiel et à ne laisser aucune place à l’improvisation lors des travaux.
La longère une implantation délicate
Tout en longueur, les longères bretonnes et normandes impliquent donc d’organiser les pièces dans un cadre atypique.
Il faudra donc se pencher sur la planche à dessin et trouver les astuces pour intégrer les pièces et les couloirs de distribution au sein du plan d’occupation. On évitera donc absolument les enfilades de pièces donnant les unes sur les autres pour des raisons évidentes de confort de circulation.
Favoriser la circulation
Il faudra donc penser sa rénovation de maison ancienne et termes de circulation.
Il faudra intégrer à un espace au sol étroit et allongé, non seulement les pièces, mais également les couloirs d’accès.
On pourra réaliser des appentis extérieurs créatifs, pourquoi pas sous la forme de vérandas qui pourront desservir les pièces confortablement sans pour autant réduire l’espace d’utilisation à l’intérieur de la longère.
Penser à ouvrir les murs
Les bâtiments de type bergeries ou longères sont des bâtis anciens qui n’étaient pas construits pour atteindre un niveau de confort élevé, ils étaient avant tout pensés en termes de solidité.
Il en résulte donc un ouvrage massif, aux murs épais et comportant peu d’ouvertures.
La rénovation d’une maison ancienne devra donc réussir à apporter de nombreuses ouvertures dans une construction qui n’est absolument pas prévue à cet effet.
Multiplier les fenêtres
La rénovation d’une maison ancienne de ce type implique très généralement le percement d’ouvertures pour favoriser l’entrée du plus de lumière naturelle possible.
Il s’agira d’une partie importante et onéreuse de la rénovation, car les murs de ces maisons sont souvent très épais. Il faut donc mettre en œuvre un savoir-faire important afin de ne pas mettre en jeu la solidité structurelle du bâtiment.
Opter pour des fenêtres de toit
Il s’avère parfois que le percement de nombreuses fenêtres est impossible. Il pourra s’agir de raisons techniques ou esthétiques, qui auront le même résultat : l’obligation de trouver des solutions alternatives.
Il sera tout à votre avantage de réaliser l’installation de fenêtres de toit lors de la rénovation. Ces fenêtres n’impliquent aucun percement de mur et assurent cependant une distribution parfaite de la lumière naturelle.
Nettoyer les pierres
Les rénovations des maisons anciennes concernent très souvent les pierres de taille. En effet, ces bâtiments sont traditionnellement construits à partir de pierres, maçonnées ou sèches.
Ces pierres, si elles disposent d’une excellente longévité, se salissent avec le temps et doivent idéalement être rénovées lors des rénovations du gros œuvre.
Le nettoyage de ces pierres donnera un cachet ancien, mais propre tant à vos murs intérieurs qu’à vos façades extérieures.
Rafraîchir l’aspect des pierres d’une longère
Idéalement, on peut nettoyer les pierres d’une maçonnerie, lors des phases préliminaires de votre rénovation de maison ancienne, juste avant les travaux de construction proprement dits.
On devra utiliser de l’huile de coude, des brosses dures, de l’eau et parfois une solution acide.
En prenant son temps, il est tout à fait possible de redonner aux pierres d’une maison ancienne l’éclat du neuf.
Refaire les joints des pierres
On rendra également compte que les joints ciment qui peuvent intervenir dans un mur en pierre ne sont pas toujours parfaits. Certains s’effritent, perdent de leur solidité ou tout simplement sont sales.
Là encore, avec certains efforts, on pourra gratter les joints de manière à atteindre une couche stable et saine. On remplira ensuite les joints à l’aide d’un mortier neuf qui donnera un aspect très net à toute la maçonnerie.
Quelques idées transversales
Il existe également des idées et astuces qui peuvent s’appliquer à n’importe quelle rénovation de maison ancienne.
Ces recommandations sont à prendre compte indépendamment du type de bâti et de son âge, car elles tombent toujours à point nommé.
Certaines d’entre elles impliquent d’ailleurs des coûts auxquels on ne pense pas directement, mais qui peuvent faire très rapidement faire grimper l’addition.
Vérifier la viabilisation
Les maisons anciennes, granges et longères sont très souvent situées dans des zones rurales relativement peu peuplées et urbanisées, c’est d’ailleurs ce qui fait leur charme.
Il est donc très courant que ces maisons à l’abandon depuis des décennies ne disposent d’aucune viabilisation. Il faudra donc prendre en compte le coût non négligeable d’une viabilisation de terrain lors du calcul du prix de la rénovation.
Prévoir l’acheminement des énergies et de l’assainissement
La rénovation d’une maison ancienne inhabitée depuis des décennies devra très probablement faire l’objet d’une viabilisation.
On devra donc penser à effectuer toutes les démarches pour acheminer les réseaux d’eau et d’électricité jusqu’à son terrain.
Si la parcelle est en zone d’assainissement collectif, il faudra également souscrire à un raccordement au tout à l’égout.
Le raccordement au réseau des télécommunications peut être évité si la réception GSM est bonne et si on désire se passer d’ADSL ou de fibre optique.
Opter pour l’assainissement individuel
Les zones ne disposant pas d’assainissement collectif vous obligeront à installer un assainissement individuel.
Vous disposerez de nombreuses solutions. Certaines seront raisonnablement tarifées, comme les fosses toutes eaux classiques, d’autres seront beaucoup plus performantes, mais également très onéreuses (micro station d’épuration).
Dans tous les cas, intégrer ces équipements à votre projet de rénovation est impératif, car vous n’aurez pas de coût surprise au dernier moment.
Transformer un sol en terre battue
De très nombreux bâtiments anciens à vocation industrielle ou agricole ne disposaient pas de sol en béton. Leur utilisation pouvait en effet se contenter d’un sol en terre battue.
Dans de nombreux cas les sols demeurent ainsi et impliquent donc la réalisation de dalles béton très techniques lors de la rénovation. On pourra ainsi par la suite installer un revêtement de son choix sans craindre les remontées d’humidité.
Le hérisson, technique idéale
Si vous avez déjà effectué des recherches au sujet de la rénovation d’une maison ancienne disposant d’un sol en terre battue, vous avez très probablement rencontré la mention du hérisson.
Le hérisson est une technique de construction très efficace contre les remontées d’humidité. Il s’agit d’installer un lit (25cm d’épaisseur) de grave ou de roche concassée. On compresse le tout mécaniquement pour assurer la stabilité du sol et on coule une dalle armée par dessus.
Une fois sèche, la dalle béton ne souffrira pas de l’humidité et pourra recevoir n’importe quel type de revêtement de sol.
Les dalles en béton armé et béton de chaux
On pourra utiliser du béton de chaux qui est un béton sans ciment aux importantes capacités pespirantes. Il permettra donc de réaliser une dalle en limitant encore plus les remontées d’humidité.
Le béton armé classique peut être couler sur une épaisseur d’environ 10cm en prenant toutes les précautions au moment de la préparation : hérisson, film polyane etc.
On pourra avantageusement utiliser un béton autonivellant et autolissant disposant de fibres métalliques. Il sera ainsi possible dans certains cas de se passer d’armatures métalliques.
L’importance de suivre le chantier de près
La rénovation d’une maison ancienne met généralement en scène de nombreux intervenants appartenant à des disciplines différentes et à des entreprises tout aussi différentes.
Il faudra donc que tous ces interlocuteurs sachent quand intervenir sans se gêner.
Ce sera votre rôle, celui d’un architecte, d’un maître d’œuvre ou un peu des trois. Dans tous les cas surveiller le déroulement du chantier est très important de manière à pouvoir réagir rapidement à des imprécisions, des erreurs ou des malentendus.
Assister aux réunions de chantier
Les rénovations conséquentes peuvent recevoir une réunion de chantier par semaine. Les intervenants s’y rendent et comparent leurs expériences pour organiser le déroulement des travaux au mieux et pour faire remonter d’éventuels problèmes.
Il est judicieux pour le maître d’ouvrage d’assister à ces réunions. On pourra ainsi rencontrer les artisans, sympathiser, recevoir des conseils, et au final apporter un aspect humain et chaleur qui vous attirera certainement les faveurs de certains intervenants.
Oser poser toutes les questions
Enfin, n’hésitez jamais à poser toutes les questions, même celles qui vous semblent idiotes, car les artisans apprécieront. Ils sauront vous rassurer et expliquer leurs choix et leurs conseils dans le moindre détail.
Vous pourrez, grâce à de simples questions, vous tranquilliser ou au contraire apporter une nouvelle perspective sur la perception du chantier.
Trouver un professionnel
Pour votre rénovation de maison ancienne, il faudra soit vous adresser à de multiples artisans, soit privilégier un interlocuteur unique qui saura déléguer à des professionnels spécialisés.
Peu importe votre choix, il faudra faire réaliser un nombre important de devis, car avec des rénovations de cette ampleur, le moindre changement de prix au m² a des répercussions très importantes sur le tarif final.