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Il existe en France beaucoup de logements construits entre 1960 et 1980. Les années 70 ont connu tout spécialement un large essor des pavillons individuels. Ces maisons ont actuellement une cinquantaine d’années et nécessitent des rénovations d’ampleur afin de bénéficier d’une nouvelle vie pour de nombreuses décennies supplémentaires. Nous vous disons tout ce qu’il faut savoir sur un projet de ravalement des façades d’une maison des années 70.
Quelles sont les particularités d’une maison des années 70 ?
Les logements des années 70 sont des constructions à la croisée de techniques anciennes et de méthodes nouvelles. La rénovation des façades d’une maison des années 70 nécessite ainsi d’inspecter le bâtiment afin de déterminer quels sont les modes constructifs utilisés. On peut ensuite identifier les points qui affectent la réfection de la façade.
Des logements mal ou pas isolés
Les logements des années 1970 étaient peu ou pas du tout isolés. La tendance était à un confort thermique moindre, mais également à une électricité et à un gaz peu onéreux (malgré les crises pétrolières). D’autre part, il n’existait aucune norme d’isolation avant 1974 et la RT1974, première norme du genre. Cette norme limite les besoins en énergie à 225kWh/m², une consommation qui parait énorme en regard de la norme actuelle (la RE2020).
Si vous engagez la rénovation des façades d’une maison des années 70, sachez que l’isolation des murs, si aucune rénovation thermique n’a été réalisée entre temps, ne tient généralement qu’à une lame d’air. L’isolation de la toiture était quant à elle assurée par une couche d’isolant minéral de 4 à 6cm.
Vos travaux de rénovation et en particulier la réfection de la façade seront affectés par cette particularité qui ne peut plus être ignorée de nos jours.
Une maçonnerie sensible à l’humidité
Un fait que l’on ignore trop souvent réside dans la sensibilité à l’humidité des logements des années 70. Il n’existait en effet à l’époque que peu de systèmes mécaniques ou chimiques assurant l’étanchéité des maçonneries.
Si de nos jours les maçonneries en béton sont censées être protégées de l’humidité et de sa variation dans leur structure, les maçonneries de l’époque favorisaient plus les échanges d’humidité.
Cet élément est capital car si l’on n’en tient pas compte on risque de piéger de l’humidité dans la maçonnerie, ce qui aboutit sans faute à des pathologies délicates à résoudre.
Tout ravalement des façades d’une maison des années 70 doit privilégier des matériaux et une mise en œuvre respectueuse des échanges d’humidité nécessaires au bâtiment concerné.
Notez que ce point peut varier sensiblement d’un bâtiment à l’autre selon son année de construction précise et ses dispositifs constructifs.
Des éléments stylistiques désuets
Enfin, il faut évoquer l’esthétique comme point sensible du ravalement extérieur d’un bâtiment des années 70.
Les codes architecturaux de l’époque ne sont plus d’actualité aujourd’hui, il est donc difficilement pensable de conserver tous les éléments stylistiques d’une façade des années 70.
La majorité des particuliers qui sont dans ce cas souhaitent rompre significativement avec les styles des années 70 afin de bénéficier d’un logement à l’allure moderne. Un désir qui se traduit par une maison au cachet moins désuet, mais également par un éventuel prix de vente plus élevé.
La rénovation des façades d’une maison des années 70 engage donc très fréquemment la reprise des décors de façade (modénatures et autres), des volets, des gouttières, des seuils de porte, mais également des éléments de sécurité, comme les grilles de fenêtres et garde-corps.
Quels éléments prendre en compte dans le ravalement des façades d’une maison des années 70 ?
En regard des spécificités des maisons des années 70, votre ravalement extérieur devra comprendre des interventions spécifiques et les choix techniques devront également abonder dans ce sens. Voici les choix les plus avisés que vous pouvez prendre pour la rénovation des façades d’une maison des années 70.
Moderniser la façade d’une maison des années 70 : Choisir le bon enduit
Moderniser la façade d’une maison des années 70 ne signifie pas plaquer des produits modernes sur l’ancienne maçonnerie et profiter de l’esthétique en espérant que tout ira bien. Il est primordial d’être proactif dans ce domaine et de choisir des produits de façade compatibles avec la maçonnerie à ravaler.
À titre d’exemple on voit trop souvent des murs anciens recouverts de produits hermétiques étanches, de latex, de polyuréthane et autres matériaux modernes. Ces produits sont parfaits pour les constructions modernes mais peuvent être particulièrement toxiques pour la bonne santé d’une maison ancienne, sans même évoquer leur bilan carbone.
Pour les bâtiments anciens, nous recommandons souvent les enduits minéraux, car ils sont compatibles avec presque toutes les structures et favorisent les échanges d’humidité. Si votre structure est particulièrement sèche et très bien étanchée, alors un enduit organique peut être envisageable afin de gagner du temps et de réduire le prix de mise en œuvre.
Selon l’état de la façade, un enduit l4 est impératif et doit être associé à une armature fine, de type polyester. Votre façadier vous indiquera très certainement l’enduit idéal pour votre façade en fonction de son expérience et de la situation de votre logement.
Rénovation d’une façade des années 70, l’ITE en complément non optionnel
La loi oblige depuis quelques années à effectuer une ITE (Isolation Thermique Extérieure) en cas de ravalement de plus de 50% des façades d’une maison.
Cette obligation complète parfaitement la rénovation des façades d’une maison des années 70, car comme nous l’avons souligné, ces logements, s’ils n’ont pas été rénovés, sont actuellement des passoires énergétiques.
Une ITE est avantageusement réalisée lors des travaux de façade car elle propose de plaquer un isolant sur la façade et de le recouvrir d’un parement rigide (bardage) ou flexible (enduit).
Une isolation extérieure permet d’améliorer le confort thermique du logement, de réduire les factures d’énergie et de bénéficier d’aides des pouvoirs publics. MaPrimeRénov’ propose par exemple une subvention allant de 40€ à 75€/m² d’isolant posé.
Notez que si votre maison n’a aucune ventilation mécanique, la réalisation d’une ITE rend le plus souvent cet équipement indispensable, sous peine de piéger de l’humidité à l’intérieur du logement.
Réfection d’une façade des années 70 : Quelles réparations prévoir ?
Refaire la façade d’une maison nécessite souvent des réparations. Une maison des années 70 peut avoir de nombreuses pathologies de la maçonnerie, des fissures, voire des problèmes de stabilité qui affectent l’état de la façade.
Si tel est votre cas, refaire le crépi de votre maison ne pourra être envisageable que dans deux cas :
- Dommages passifs : Si les dommages sont stabilisés depuis des années, ils sont alors considérés passifs, ne pouvant plus progresser. Dans ce cas, la réfection de la façade peut être entreprise en prenant en compte un rebouchage des fissures et un enduit armé.
- Réparation : Si les dommages sont toujours en cours de progression, il est indispensable de les résoudre. Ce n’est que lorsque les dommages ne progressent plus que l’on peut refaire le crépi d’une maison, sans quoi, ce dernier craquera rapidement.
Vous devrez donc peut-être prendre en compte des travaux de maçonnerie et de consolidation dans le budget de votre ravalement de façade, selon les conseils du professionnel en charge des travaux.
Pensez aux menuiseries extérieures lors de vos travaux de façade sur une maison des années 70
Si votre maison des années 1970 n’a pas été rénovée, il y a de fortes chances pour qu’elle possède encore les fenêtres et les fermetures d’époque.
Le ravalement extérieur est un excellent moment pour rénover les fenêtres et les fermetures. Les fenêtres seront avantageusement remplacées par des modèles double ou triple vitrage, qui complèteront par ailleurs l’enveloppe thermique du bâtiment et l’ITE.
Les fermetures pourront également être changées pour des modèles plus modernes, plus sécurisés et mieux automatisés. Pensez par exemple aux :
- Volets roulants.
- Volets battants.
- Porte d’entrée et de service.
- Portes de garage.
Cette attention aux menuiseries extérieures et fermetures permet de moderniser la façade d’une maison des années 70, mais aussi d’en améliorer les performances thermiques.
Quelles sont les autorisations nécessaires pour refaire la façade d’une maison des années 70 ?
Les travaux de façade sont importants non seulement pour les occupants du logement, mais également pour les riverains qui ont vue sur le bâtiment. À ce titre les choix que l’on peut réaliser lors de la réfection d’une façade peuvent être limités par les pouvoirs publics.
Déclarer les travaux en mairie pour des travaux de façade : Le cas le plus fréquent
En règle générale, les travaux de façade ne sont pas soumis à des autorisations spécifiques. Toutefois, les régions, départements et communes peuvent mettre en place afin d’imposer certaines autorisations.
Dans la pratique, cette configuration locale est la plus fréquente. Ainsi, les déclarations de travaux en mairie sont presque systématiquement obligatoires pour refaire la façade d’une maison.
L’idéal est de vous rendre dans votre mairie afin de déterminer quelles démarches administratives sont nécessaires.
Ravalement des façades d’une maison, fait-il un permis de construire ?
Outre les déclarations de travaux, de nombreuses mairies ont mis en place l’obligation d’obtenir un permis de construire si l’esthétique générale de la façade est modifiée.
Dans la pratique, on modifie toujours un peu l’esthétique d’une façade lors d’un ravalement. Aussi, le permis de construire est très fréquemment une nécessité lors de la rénovation des façades d’une maison des années 70.
Consultez le PLU pour toute réfection de façade
Enfin, sachez que les mairies peuvent se doter d’un document précisant les règles architecturales de leurs communes, le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Ce texte à force d’arrêté municipal, quels sont les matériaux, styles et coloris acceptés pour les façades.
Aussi, avant de moderniser la façade d’une maison des années 70, il est indispensable de vérifier si la parcelle est encadrée par un PLU. Si un PLU existe, vos travaux doivent suivre ces prescriptions à la lettre, sous peine de devoir recommencer les travaux.
Refaire un enduit extérieur sur un enduit existant, quelles précautions prendre ?
De nombreux particuliers préfèrent refaire un enduit extérieur sur un enduit existant. Cette solution peut en effet être plus simple, moins onéreuse et la plus logique.
La réalité n’est cependant pas toujours aussi simple. En effet, on peut refaire un enduit extérieur sur un enduit existant, mais uniquement si la façade est en bon état et ne présente aucun défaut, aucun dommage et aucune pathologie. Le plus souvent, les façades qui ont une cinquantaine d’années ont des éléments hétérogènes qu’il faut soigner et donc décroûter. Elles ont également souvent été repeintes et il convient de retirer la peinture qui n’est plus adhérente.
Dans le meilleur des cas, vous pouvez demander à votre façadier de décroûter uniquement les zones qu’il faut réparer. Ces dernières sont ensuite enduites avec un sous-enduit et ont peut refaire un enduit extérieur sur l’enduit existant après préparation de ce dernier.