Rénovation d’une maison ou d’un appartement en France : Le guide complet

La rénovation d’un appartement ou d’une maison est un projet important dont la préparation ne doit pas être négligée. Déterminer correctement les buts de votre rénovation de maison, ainsi que les éléments qui la composeront, vous assure un projet moins stressant et un budget mieux respecté. Nous vous proposons dans cet article un tour d’horizon des différentes possibilités pour rénover votre appartement ou votre maison.

Considérez en premier lieu qu’une rénovation réussie est garantie par 3 éléments principaux :

Rénover un logement peut concerner une villa, mais également un appartement. La rénovation des appartements est d’ailleurs très importante car il existe un très grand nombre d’appartements en France, souvent en location. Les conseils pour la rénovation d’un appartement sont d’autant plus importants qu’il faut prendre en compte des paramètres plus contraignants, comme la présence de locataires, l’accès aux étages et les autorisations de l’éventuelle copropriété.

Avant de démarrer votre projet il est donc impératif de bien comprendre ce qui différencie ces deux types de rénovation, mais également ce qui les rapproche.

La rénovation d’une maison est le type de rénovation le plus flexible, le plus polyvalent, mais également le plus onéreux. L’importance des tarifs est aisée à comprendre : une maison est entièrement à la charge de son propriétaire, alors qu’un appartement comporte beaucoup de parties communes.

La majorité des particuliers qui entretiennent leur maison ne réalise pas une rénovation totale, mais préfère segmenter les travaux, de manière à étaler les coûts sur plusieurs années. Notez toutefois qu’une rénovation totale assure les performances les plus élevées.

On différencie généralement les rénovations de maison utilitaires des rénovations de confort, bien que cette limite ne soit pas figée.

Les rénovations de maison utilitaires sont par exemple :

Les rénovations de maison plus orientées confort sont, entre autres :

En outre, les maisons individuelles ou jumelées ont souvent un espace extérieur qui doit être rénové, même si sa surface est limitée :

Sachez que certaines rénovations doivent aller de pair, ou tout au moins doivent être planifiées de concert. Par exemple si une maison doit recevoir une nouvelle pompe à chaleur et une isolation par l’extérieur, les deux devraient logiquement être réalisées en même temps. Si le budget ne le permet pas, il est important de prioriser la rénovation la plus logique et de préciser son cahier des charges en fonction de la rénovation suivante. Selon cet exemple, une ITE doit tenir compte de la puissance de la PAC et la PAC doit tenir compte des performances de l’isolation.

Si la rénovation d’une maison est la plus flexible et vous laisse le plus de champ libre, il existe tout de même des démarches à effectuer et des autorisations à obtenir, notamment si le bâtiment est situé dans une copropriété.

La rénovation d’un appartement est plus délicate et contraignante, car votre projet doit être mené dans le cadre d’une copropriété avec des voisins directement situés sur le pourtour du logement.

Cette disposition implique donc de prendre des précautions afin de déranger le moins possible les voisins, mais également de faire des choix techniques contraints par la structure partagée du bâtiment. Par exemple, là où dans une maison individuelle le professionnel peut percer murs, sols et plafonds sans soucis, dans un appartement cette possibilité est très limitée et souvent absente. Les artisans doivent donc trouver des solutions contenues à l’intérieur du logement et ne pas se reposer sur des possibilités extérieures.

Les rénovations d’appartement les plus fréquentes sont :

Si ces rénovations sont fréquemment décidées par les propriétaires des appartements, il existe d’autres travaux décidés par la copropriété et qui sont réalisées d’une traite pour tout le bâtiment. Généralement il s’agit :

Notez que la majorité des rénovations d’appartement doit être autorisée par la copropriété, même dans le cas d’une rénovation limitée à l’intérieur d’un seul appartement. En effet afin de limiter les nuisances et d’assurer le respect des voisins, les travaux au sein de ces logements sont soumis à autorisation.

Les conseils pour la rénovation d’un appartement ou d’une maison pourraient constituer un ouvrage de plusieurs centaines de pages, car les configurations sont multiples et les précautions sont toujours de rigueur. Nous faisons toutefois le choix de vous proposer 3 conseils essentiels pour chacune de ces deux rénovations, ainsi que 3 astuces supplémentaires qui peuvent s’appliquer à n’importe quel bâtiment.

Nos 3 conseils pour rénover votre maison :

Nos 3 conseils pour la rénovation de votre appartement :

Enfin, voici nos 3 astuces globales, à appliquer dans tous les cas :

Rénover une maison est une opération rentable qui vous permettra de faire une plus-value. C’est sans doute ce que vous lisez et entendez partout, notamment s’il s’agit d’une rénovation énergétique. Si cette affirmation n’est pas fausse, un DPE très bien noté indique une maison économique et donc un bien plus valorisé à la vente, ce n’est pas une vérité absolue. Rénovez votre maison en 2025 en installant une pompe à chaleur et vendez-là en 2045, vous constaterez que votre PAC n’a pas apporté de valeur directe à votre bien immobilier. Dans la perspective de revendre le bien immédiatement après rénovation, sachez que certaines aides l’interdisent et qu’il faut donc très bien manier les ficelles de la rénovation.

Nous recommandons toutefois de toujours rénover une maison car :

La rentabilité d’une rénovation de maison est obligatoirement liée à votre confort et à votre vie dans le logement. Rénover pour faire monter la valeur d’un bien immobilier est un investissement qu’il faut savoir manier, souvent réservé aux professionnels du secteur.

En somme, considérez que votre bien immobilier est un investissement qui nécessite de l’entretien, la rénovation de certains éléments est le meilleur moyen de maintenir la valeur de votre bien immobilier à son maximum.

Voici nos conseils afin de sélectionner les projets qui constitueront la rénovation de votre maison ou de votre appartement.

Les rénovations énergétiques sont désormais très fréquentes car il existe de nombreuses aides afin de les financer. Elles n’en restent pas moins les plus techniques et les plus complexes, car elles touchent à de très nombreux éléments.

Le plus fréquemment, on réalise une rénovation énergétique sur une passoire énergétique, DPE classe F, mais rien n’empêche d’améliorer les performances d’un logement mieux noté. Notez toutefois que plus le logement est bien noté, plus les travaux d’amélioration sont compliqués.

Une rénovation énergétique vise à améliorer l’étiquette énergétique d’un bâtiment, et se concentre généralement sur trois types de travaux :

Avant de vous lancer dans les travaux il est impératif de faire réaliser un audit énergétique de votre maison afin de visualiser les points faibles thermiques du logement. Ensuite, vous devriez discuter avec le professionnel en charge de l’audit ou des travaux pour déterminer les performances visées après les travaux.

L’isolation est la première étape de toute rénovation thermique. En effet c’est le niveau des performances thermiques du logement qui indiquent quel chauffage et quelle puissance de radiateurs il convient d’installer. Nous recommandons donc de toujours commencer par l’isolation en suivant cet ordre :

On ne le soupçonne pas toujours, mais les matériaux isolants ont une durée de vie au-delà de laquelle ils perdent progressivement leurs performances thermiques. Les laines minérales, les plus fréquentes, se tassent après une vingtaine d’années et perdent leurs propriétés isolantes. Ainsi, une couche de laine de verre au sol des combles commencera à voir ses performances se dégrader après 20 ans, pour devenir virtuellement inutile après 35 à 40 ans.

Pour isoler les combles on peut étaler une épaisse couche d’isolant au sol, ou, plus performant, mais plus onéreux, ajouter une couche d’isolant entre la charpente et la couverture (sarking).

Pour isoler les murs, la technique la plus recommandée actuellement est l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE), qui propose d’habiller la façade de la maison par un isolant et ensuite de recouvrir ce dernier d’un enduit ou d’un bardage.

Pour les travaux de chauffage la majorité des rénovations énergétiques consistent en l’installation d’un mode de chauffage moderne et économique, le plus souvent une pompe à chaleur. On doit parfois également remplacer ou installer des émetteurs (radiateur ou plancher chauffant) et les tuyaux qui conviennent. Le chauffage est idéalement remplacé après les travaux d’isolation, car il est plus facile à dimensionner.

Enfin, il ne faut jamais négliger les fenêtres, qui si elles ne comportent pas de double vitrage constituent un point faible thermique très important. Votre rénovation énergétique peut comprendre le remplacement de vos fenêtres, une étape qui peut être intrusive et onéreuse. Selon les performances visées par votre rénovation thermique, vous pouvez choisir du double vitrage standard ou renforcé et même du triple vitrage.

Enfin, gardez à l’esprit que les rénovations énergétiques bénéficient de nombreuses aides, notamment MaPrimeRénov’. Aussi, n’hésitez pas à préparer vos travaux et à orienter vos choix en fonction des aides disponibles.

On entend le plus souvent par rénovation immobilière, un projet de remise à neuf total. Très souvent ce type de rénovation est effectué après l’acquisition d’un bien immobilier, alors que le logement n’est pas encore occupé. En effet, une rénovation immobilière est très intrusive et nécessite idéalement la dépose de tous les éléments non structurels de la maison ou de l’appartement.

Nous prenons pour habitude de diviser en 3 ce type de rénovation, pour une gradation plus explicite de l’ampleur des travaux à réaliser.

En raison de son caractère très intrusif, une rénovation immobilière doit être bien planifiée et préparée à l’avance. On fait le plus souvent appel à un architecte ou à une entreprise de rénovation ayant un architecte dans ses rangs. Il est en effet indispensable de faire cohabiter tous les éléments techniques sans aucun problème.

Les préparatifs ne s’arrêtent pas là, car les projets généralement envisagés nécessitent pour beaucoup des déclarations de travaux, des autorisations, et même un permis de construire.

Si vous caressez le projet d’une rénovation immobilière totale, nous vous recommandons de vous y prendre le plus tôt possible, car les démarches administratives nécessitent un temps important.

Sachez aussi que dans certains cas des aides peuvent être disponibles. Nous avons déjà mentionné les aides à la rénovation énergétique, mais si votre rénovation regarde un logement occupé par des personnes à mobilité réduite, des subventions spécifiques sont disponibles et cumulables.

Enfin, considérez que la rénovation immobilière est l’idéal lorsque le logement visé est en très mauvais état et vide. Dans ce cas, ce type de rénovation totale est parfaite car tout est mené au sein d’un même projet et les performances globales du logement pourront être très proches de celles d’un bâtiment neuf.

Le plus fréquemment les particuliers, s’ils le peuvent, optent pour la rénovation intérieure de leur maison, car elle permet de profiter d’un meilleur confort tout en apportant des améliorations techniques. 

Une rénovation intérieure peut être exécutée dans une maison, mais aussi dans un appartement. Elle vise à rénover tout ou partie de l’intérieur du logement, tant au niveau des finitions que des éléments techniques.

Lors d’une rénovation intérieure on réalise très souvent le remplacement :

On peut également en profiter pour réarranger la disposition des pièces en déplaçant des cloisons ou en ouvrant des murs porteurs. Dans ce cas, il faut souvent prendre des précautions et faire intervenir un architecte afin de réaliser des ouvertures sécurisées.

Si votre logement est occupé durant les travaux, il est important de contenir la rénovation intérieure dans des travaux non structurels. Pour l’ouverture des murs porteurs ou le réarrangement de toutes les pièces, le logement doit évidemment être libre de toute occupation pendant plusieurs semaines.

Il est également possible de faire réaliser une rénovation intérieure de maison afin d’équiper un logement pour un occupant à mobilité réduite. Dans ce cas, les travaux sont moins intrusifs, mais doivent être pensés avec une attention aigüe portée à l’accessibilité. La consultation d’un ergothérapeute est dans ce cas idéale, car ces professionnels peuvent vous aider à préparer un plan de transformation à communiquer à l’artisan en charge des travaux.

Une rénovation intérieure pour accommoder une personne à mobilité réduite peut être financée, au moins partiellement par des aides et des subventions des pouvoirs publics, comme MaPrimeAdapt’.

La rénovation complète d’une maison ou d’un appartement est similaire à une rénovation immobilière, à cela près qu’elle n’intervient pas nécessairement lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Cette différence est notable, car lorsque la rénovation complète d’une maison que l’on habite, qui plus est en famille, est nécessaire, les travaux deviennent intrusifs et rapidement fastidieux. Il faut en effet remettre en état le logement tout en continuant à l’occuper et à mener une vie normale.

Pour parvenir à ces buts, vous pouvez choisir de :

La première solution vous permet de rénover complètement votre maison en peu de temps. Il faut toutefois supporter un dérangement important et accepter de changer le mode de vie de toute la famille.

La deuxième solution est moins intrusive, mais nécessite de l’assiduité, une planification plus poussée et un plus grand respect des plans de départ. Morceler les travaux permet aussi de segmenter les coûts et de répartir cette charge financière au cours de plusieurs années. Prenez toutefois garde de ne pas faire courir votre rénovation générale sur plus de 5 ans, afin de conserver des délais raisonnables et une uniformité des techniques de rénovation.

En regard de la nature totale du projet, les travaux engagés dans une rénovation complète sont très variés. Le plus souvent les particuliers souhaitent remplacer les doublages, les revêtements et les gaines techniques de toute la maison, sans oublier la refonte de la cuisine et de la salle de bain. Ces 3 opérations sont en effet idéalement réalisées ensemble, car remplacer le doublage des cloisons donne accès aux gaines techniques. Une rénovation complète regarde également les éléments plus techniques et extérieurs, comme le chauffage, la toiture et l’isolation.

Dans l’ensemble le but de la rénovation complète de votre maison est de rapprocher ce bâtiment ancien des normes et des matériaux de la construction neuve, sans pour autant tout détruire.

Si la rénovation énergétique de votre maison ne suffit pas, vous pouvez aller plus loin en visant une rénovation thermique passive. Ce projet est très ambitieux, car il propose de transformer un logement énergivore, même une passoire énergétique, en logement passif. Pour rappel, les logements passifs n’ont pas de chauffage autre qu’un simple système d’appoint.

Vous pouvez vous engager sur cette voie si vous désirez bénéficier d’un logement très économique et écologique. Attention toutefois à ne pas espérer réaliser une plus-value immédiate avec ce type de rénovation. En effet, l’investissement est très élevé et particulièrement difficile à récupérer en réalisant une vente. Cependant, avec cette rénovation, votre vie au sein de votre maison sera entièrement différente, plus confortable, moins énergivore et plus respectueuse de l’environnement.

Puisqu’un logement passif n’a aucun mode de chauffage traditionnel, les rénovations nécessaires se concentrent sur l’isolation. Dans le cadre d’une maison passive l’isolation doit offrir les performances les plus élevées et doit ainsi utiliser des matériaux performants et modernes. Il serait tentant de s’orienter vers l’isolant protégeant le plus du froid, mais une maison passive interdit aussi les clims, il faut donc que l’isolant protège contre le froid hivernal et contre la chaleur estivale.

Nous recommandons donc de choisir l’isolant ayant la plus grande inertie, le meilleur déphasage et d’en installer une couche très importante. Cette épaisseur est déterminée par le professionnel en charge des travaux et doit résulter de l’analyse d’un audit énergétique.

En effet, transformer un logement ancien en maison passive doit nécessairement débuter par un audit énergétique minutieux qui permet de constater l’état thermique de la maison. Une fois l’état des lieux énergétique bien déterminé, le professionnel en charge de la rénovation énergétique peut établir une stratégie afin de rendre le logement passif.

Chaque logement a des besoins différents, mais pour obtenir une maison passive, une rénovation thermique inclut presque toujours :

Sachez qu’une isolation très performante, visant notamment le label maison passive, implique une étanchéité très élevée du logement. La maison devient alors hermétique et ne peut plus renouveler l’air intérieur naturellement. Il faut donc nécessairement ajouter un système de ventilation mécanique moderne, peu énergivore et qui n’engendre pas de pertes de chaleur. On opte le plus souvent pour une VMC double flux qui nécessite cependant des travaux intrusifs, car elle nécessite la pose de deux réseaux de gaines dans tout le logement.

Enfin, sachez que selon votre région, votre maison passive pourra avoir besoin d'un chauffage d’appoint au cœur de l’hiver. Afin de rester cohérents dans une démarche écologique, les particuliers font le plus souvent installer une poêle à bois ou à granulés dans le salon pour les journées les plus froides de l’année. Si vous le pouvez, un poêle de masse est le complément idéal pour une maison passive, mais il reste onéreux et d’un volume imposant. 

Selon l’orientation de votre rénovation de maison, les coûts peuvent être variables. Il convient donc de prioriser les éléments dont la rénovation est indispensable afin de déterminer un budget réaliste qui soit tout autant bénéfique pour votre maison que respectueux de votre porte-monnaie. Ne négligez pas les aides dans le calcul de votre budget, car dans certains cas, elles peuvent changer les dépenses très significativement.

Vous pouvez considérer que le budget nécessaire à la rénovation de votre logement peut aller de :

Le prix d’une rénovation énergétique ou thermique au m² doit lui être calculé en fonction de cas et en prenant en compte toutes les aides.

Nous considérons qu’un budget de 50 000€ à 100 000€ peut permettre la rénovation très confortable de la plupart des logements standard français. Les passoires thermiques nécessiteront peut-être un budget plus élevé en fonction des prestations associées à la part énergétique des travaux.

Si ces montants semblent élevés, il est indispensable de comprendre qu’il s’agit de travaux longs et compliqués pour lesquels les professionnels doivent faire preuve de beaucoup de minutie et d’inventivité afin de trouver les solutions appropriées.

Si réaliser vous-même ces travaux est peu recommandé et parfois interdit, par exemple la pose d’une PAC, vous pouvez toutefois préparer la maison et permettre aux professionnels de gagner du temps. Avant toute décision, évoquez la possibilité avec votre interlocuteur travaux et trouvez des solutions qui conviennent aux deux partis. Vous pouvez par exemple :